In de vorige bijdrages gingen we al in op de verplichtingen van de verhuurder en de huurder maar wat als één van beiden zijn verplichtingen niet nakomt?
De exceptie van niet-uitvoering oftewel de exceptio non adimpleti contractus kan slechts worden opgeworpen wanneer er sprake is van een ernstige tekortkoming aan de hoofdverplichtingen van de huurovereenkomst.
De exceptie van niet-uitvoering is een opschortingsrecht waarbij één van de partijen bij de huurovereenkomst, het recht heeft zijn deel van de verplichtingen op te schorten als de andere partij in gebreke blijft.
Om zich te kunnen beroepen op de exceptio non adimpleti contractus moeten er een aantal voorwaarden zijn vervuld.
- Een eerste voorwaarde voor de toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is dat er voldoende samenhang moet bestaan tussen de opgeschorte verbintenis en de verbintenis waarvan de niet-nakoming wordt aangevoerd. Vb. Zo kan de verhuurder niet langer de exceptie van niet-uitvoering opwerpen om de (grote) herstellingen op te schorten wanneer de huurder de huurprijs toch betaalt.
- De schuldvordering van de “excipiens” (diegene die overgaat tot het opschorten van zijn verbintenis) moet bovendien zeker zijn.
- Een andere voorwaarde is dat de tegenpartij een wanprestatie pleegt die aan haar toerekenbaar is.
- Voordat “de excipiens” overgaat tot opschorting van zijn verbintenis is het aan te raden dat hij de tegenpartij aangetekend in gebreke stelt. Als de huurder van plan is om de huurprijs geheel of gedeeltelijk in te houden, is het juridisch aan te raden om de verhuurder voorafgaand in kennis te stellen welke herstellingen noodzakelijk zijn.
- Tenslotte zijn de goede trouw en proportionaliteit de sleutelwoorden bij het inroepen van de exceptie van niet-uitvoering.
Het is dus alleszins nuttig niet zomaar het heft in eigen handen te nemen.
Rechtbanken zijn daar niet altijd zo gelukkig om.
Het is in een aantal gevallen nuttig om te overleggen met een advocaat.