Om ondubbelzinnig na te gaan in welke staat het gehuurde goed moet worden teruggegeven, is het van belang te weten of partijen een plaatsbeschrijving hebben opgemaakt. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te maken, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening (art.1730 §1 lid 1 B.W.). Die wordt opgesteld op het moment dat de ruimten onbewoond zijn, of gedurende de eerste maand van bewoning. De procedure voor het opmaken van een plaatsbeschrijving wordt bepaald door art. 1730 B.W. De plaatsbeschrijving moet omstandig, bijgevolg gedetailleerd zijn. De onderscheiden gedeelten van het goed moeten nauwkeurig worden beschreven. Foto’s kunnen mogelijkerwijs worden toegevoegd. De plaatsbeschrijving moet op tegenspraak worden opgemaakt: dit kan simpelweg gebeuren door de verhuurder en huurder samen. Dikwijls wordt dit evenwel overgelaten aan een neutrale derde. De kosten hiervan worden dan gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder.
Bij afwezigheid van een omstandige plaatsbeschrijving wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst (art.1731 §1 BW). Het tegenbewijs dat er gedurende de huurtijd beschadigingen werden aangericht, moet dan door de verhuurder worden geleverd. Indien tussen huurder en verhuurder wel een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het volgens die beschrijving ontvangen heeft. De bewijslast betreffende de schade ligt bij de verhuurder. Geen schadevergoeding zal door de huurder verschuldigd zijn voor wat door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd (art. 1731 §2 B.W.). De bewijslast ligt in casu bij de huurder.
De bepaling van de huurschade is in beginsel afhankelijk van het al dan niet voorhanden zijn van een plaatsbeschrijving bij de ingebruikneming van het gehuurde pand. De huurschade moet in geval van ononderbroken gebruik van het gehuurde goed in principe worden vastgesteld door vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed bij de ingebruikneming en bij het verlaten ervan. Het is bijgevolg de toestand bij ingebruikneming die bepalend is en niet de toestand op het ogenblik dat een nieuwe huur tot stand komt ingevolge huurvernieuwing.
Bij het constateren van de huurschade mag de rechter geen rekening houden met gebeurtenissen die zich voordoen na de wanprestatie of tekortkomingen van de huurder die vreemd zijn aan deze tekortkomingen of aan de schade zelf en die de toestand van de verhuurder zouden hebben verbeterd of verergerd .
