De vraag die gesteld dient te worden is of een verhuurder van een ondergrondse staanplaats de verplichting heeft om de uitrit van de garage van een appartementsgebouw ten allen tijde sneeuwvrij te houden.
Overeenkomstig art. 1719, 2° B.W. is de verhuurder verplicht het gehuurde goed in een zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd is.
Het onderhoud waarvan sprake in art. 1719, 2° B.W. betreft het groot onderhoud dat lastens de verhuurder valt en niet het gebruiksonderhoud waar de huurder zelf voor dient in te staan.
De Vrederechter van het 3de kanton te Leuven besliste bij vonnis van 18 oktober 2011 dat het ruimen van bladeren en het sneeuwvrij maken van een stoep of een in- of uitrit onder het gebruiksonderhoud valt waar de huurder zelf voor dient in te staan.
Er kan onmogelijk van een verhuurder verwacht worden dat deze de stoep of in- en uitrit op elk moment van de dag sneeuwvrij houdt. Dit is een loutere bewonersplicht.
Bovendien werd er niets overeengekomen in het huurcontract waaruit zou blijken dat de verhuurder hiervoor diende in te staan. Indien dit wel het geval zou zijn, dient de verhuurder wel in te staan voor het verwijderen van de sneeuw.
Het is aldus aan de huurders van een goed om onderling overeen te komen wie deze taak op zich zal nemen, ofwel collectief ofwel individueel. Uiteraard bestaan hier uitzonderingen op, bijvoorbeeld indien het politiereglement van een gemeente dit anders bepaalt.
Bovendien dient veelvuldige sneeuwval te worden aanzien als een geval van overmacht.
Indien de huurder toch het risico neemt om een ondergrondse garage te verlaten wanneer de uitrit helemaal bedekt is door een dikke laag sneeuw ligt het risico geheel bij zichzelf en kan men zijn aanspraken niet laten gelden ten aanzien van de verhuurder.
